Ab dem 1. April 2023 ist es verboten, Barzahlungen beim Kauf einer Immobilie zu tätigen. Die Parteien des Geschäfts müssen gegenüber dem Notar nachweisen, dass der Kaufpreis auf unbarer Basis beglichen wurde. Ein Kontoauszug kann zum Beispiel als Nachweis dienen. Sollte kein Nachweis erbracht werden, kann es zu Verzögerungen bei der Umschreibung des Eigentums kommen.

Gemäß §16a des Geldwäschegesetzes (GwG) gilt bei Immobilientransaktionen ein striktes Barzahlungsverbot. Selbst kleine Bargeldbeträge sind nicht erlaubt. Ebenso unzulässig ist es, die Gegenleistung mittels Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteine zu erbringen. Das Barzahlungsverbot gilt auch für den Tausch von Immobilien. Der Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen eine Immobilie gehört, fällt ebenso darunter.

Wenn der Kaufpreis in bar gezahlt wird, bleibt die Kaufpreisforderung trotzdem bestehen! Der Käufer muss den Betrag erneut auf unbarer Basis bezahlen. Obwohl der in bar gezahlte Betrag zurückgefordert werden kann, besteht das Risiko, dass die Verkäuferseite zahlungsunfähig ist. Eine Verrechnung des Rückforderungsanspruchs mit der Kaufpreisforderung ist nicht möglich.

Die Notwendigkeit eines Nachweises entfällt nur, wenn der Kaufpreis über ein Notaranderkonto beglichen wird oder höchstens 10.000 Euro beträgt. Bankbestätigungen oder elektronische Kontoauszüge eignen sich besonders gut als Belege. Die Übertragung des Eigentums auf die Käuferseite kann grundsätzlich erst dann beantragt werden, wenn ein schlüssiger Nachweis erbracht wurde.

Verstöße gegen das Barzahlungsverbot oder die Nachweispflicht müssen vom Notar gemeldet werden. Die Meldung erfolgt an die für Makler bekannte Financial Intelligence Unit (FIU) beim Zoll in Köln.

Die Änderung geht auf das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II zurück, das am 1. Januar 2023 in Kraft trat. Gemäß einer Übergangsvorschrift war das Barzahlungsverbot noch nicht auf Verträge anwendbar, die vor dem 1. April 2023 geschlossen wurden.

Die Zahlung mit Bargeld ermöglichte es, beim Immobilienkauf Geld zu waschen. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) befürwortet daher die neue Regelung. So wird verhindert, dass Immobilienverkäufer zum Zwecke der Geldwäsche missbraucht werden.

Es gibt jedoch auch Kritiker des Barzahlungsverbots, wie der Kölner Notar Martin Thelen. Er hat Zweifel an der Vereinbarkeit mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes. Dem Glücksspielsektor, Kfz-Handel, Kunstmarkt oder anderen Branchen wurde im Gegensatz zum Immobilienmarkt kein Bargeldzahlungsverbot auferlegt. Er bemängelt insbesondere, dass auch geringfügige Teilzahlungen auf den Kaufpreis nicht mehr in bar möglich sind. Er stellt die Frage, ob nicht die Einführung einer Bargeldobergrenze die bessere Regelung ist. Eine Begründung, warum eine Bargeldobergrenze nicht ausreicht, um den Geldwäscherisiken angemessen zu begegnen, gab es bisher nicht.

Ich persönlich sehe keine Probleme beim Immobilienverkauf durch das neue Gesetz. Es war in den meisten Fällen ohnehin selbstverständlich und üblich, dass der Kaufpreis auf das Konto der Verkäufer überwiesen wurde.

Beachten Sie sowohl als Verkäufer wie auch als Verkäufer das Barzahlungsverbot. Wenn Sie Bargeld haben, das für den Immobilienkauf vorgesehen ist, zahlen Sie es vorher auf ein Konto ein. Überweisen Sie den Kaufpreis komplett von Ihrem Konto auf das oder die Konten der Verkäufer.

In der Finanzierungsberatung  weise ich Interessenten seit Jahren darauf hin, vorhandenes Bargeld frühzeitig auf ein Konto einzuzahlen. Nur dann wird es von einer Bank als Eigenkapital gewertet. Bevor der Nachweis des Eigenkapitals in Form eines Kontoauszuges nicht vorliegt, beginnt kaum ein Institut mit der Kreditprüfung.

Das Gleiche trifft auf Edelmetalle oder Schmuck zu, was im Tresor oder zu Hause aufbewahrt wird. Soll dies in die Baufinanzierung Ihrer Immobilie als Eigenkapital eingebracht werden? Verkaufen Sie dies frühzeitig, bevor Sie die Finanzierung bei Ihrer Bank einreichen. Nur so können Sie nötiges Eigenkapital nachweisen. Das ist heute wichtiger denn je.