die Grundrisse zweier Wohnungen

Die Bauunterlagen beim Immobilienverkauf

Vollständige Unterlagen erhöhen den Verkaufspreis und erleichtern den Verkauf erheblich!

professionelle Verkaufsvorbereitung und die Bauunterlagen

Mit vollständigen und lückenlosen Bauunterlagen kann ein Haus oder eine Eigentumswohnung immer deutlich einfacher und besser verkauft werden. Umso erstaunlicher ist es, dass dies in der Vorbereitung beim Verkauf einer Immobilie oft nicht ausreichend beachtet wird.

Auf allen Unterlagen sollte die Unterschrift mit Datum des Verfassers stehen. In der Regel ist dies ein Architekt, Bauingenieur, Bauträger oder Sachverständiger. Die unten aufgeführte Auflistung muss nicht vollständig sein. Die behördlichen Anforderungen und Vorschriften werden von Jahr zu Jahr immer komplexer. Je nach Art und Baujahr der Immobilie können auch weitere Unterlagen vorhanden oder erforderlich sein. Je jünger ein Objekt ist, umso mehr Unterlagen sollten vorhanden sein. Jedoch gerade bei älteren Immobilien lohnt es sich, bei einem Verkauf genau hinzusehen.

Was gehört alles zu den Bauunterlagen?

Grundriss Erdgeschoss
Das gehört zu den Bauunterlagen einer Immobilie:

  • Katasterkarte
  • Bodengutachten (seit 2014)
  • Bauantrag
  • Baubeschreibung
  • Pläne und Berechnungen zur Statik
  • Ansichten
  • Querschnitt
  • Grundrisse
  • Flächenberechnung inklusive Wohnflächenberechnung
  • Baugenehmigung und Abnahmebescheinigung
  • Brandschutznachweis je nach Immobilien
  • Wärmeschutznachweis
  • Prospekte und Gebrauchsanleitung für Hausanlagen
  • Garantieurkunden
  • Prüf- und Wartungsprotokolle plus Bescheinigungen

Wie und wo sind fehlende Bauunterlagen wiederzubeschaffen?

der Kreis Düren mit dem Bauaktenarchiv
Bevor Sie mit dem Verkauf starten oder eine Kaufentscheidung treffen, sollten Sie immer versuchen, fehlende Unterlagen zu beschaffen. 

Beim Bauaktenarchiv können gegen eine Gebühr dort vorliegende Bauunterlagen angefragt werden. Wenn Sie den Architekten kennen, kann auch dort angefragt werden. Wird die Immobilie von einer Hausverwaltung verwaltet? Manchmal sind fehlende Bauunterlagen auch dort zu bekommen. Handelt es sich um Wohnungs- oder Teileigentum? Dann sind einige Dokumente oft über das Amtsgericht zu beschaffen.

Was tun, wenn einige Unterlagen fehlen?

Das wichtigste Dokument ist die Baugenehmigung oder Bauabnahmebescheinigung. In der Praxis kommt es bei älteren Immobilien häufig vor, dass diese anders als auf den Plänen aussehen. Oft wurde das Dachgeschoss ausgebaut oder ein Anbau errichtet. Die Grundrisse und Wände im Haus wurden verändert. Der Keller oder Nebengebäude wurden als Wohnraum ausgebaut. Die Liste solcher oder ähnlicher Veränderungen lässt sich beliebig fortsetzen. Hier sollten Verkäufer und Käufer genau hinsehen.

Eine fehlende Wohnflächenberechnung ist meistens nicht problematisch, sofern die Grundrisse vorliegen. Die Berechnung lässt sich dann mithilfe der Angaben in den Grundrissen erstellen. Fehlen auch die Grundrisse oder andere Pläne, kann ein Architekt mit einer Vermessung und deren Erstellung beauftragt werden.
Beispiel für eine Eigentumswohnung ohne aktuellen Grundriss

Was tun, wenn die Baugenehmigung komplett oder teilweise fehlt?

Jürgen Didi Immobilienmakler und Baufinanzierungsvermittler
Sind wichtige Unterlagen nicht zu beschaffen, ist die Folge immer eine mehr oder weniger starke Wertminderung der Immobilie. Die Frage ist, ob und wie dieses Manko ausgeglichen oder geheilt werden kann.

Fehlt eine Baugenehmigung? Es macht bei der Bewertung einen großen Unterschied, ob etwas mit oder ohne erforderliche Genehmigung errichtet wurde! Dies fängt bei einer Terrasse an und hört bei einem kompletten Haus auf. Hier ist zu klären, ob und mit welchem Aufwand die Immobilie im jetzigen Zustand genehmigungsfähig ist. Ein Austausch mit einem versierten Architekten und dem zuständigen Bauamt kann weiterhelfen.

Schon oft habe ich mich vor dem Immobilienverkauf um fehlende Genehmigungen gekümmert. Das kann, je nach Umfang der erforderlichen Genehmigung, ein paar Monate dauern. Beim Verkauf macht sich das jedoch immer bezahlt.
Beispiel für eine Nachgenehmigung von Wohnungen im Dachgeschoss

Wie vorgehen, wenn eine nachträgliche Genehmigung zu aufwendig ist?

Sind die Aussichten auf den Erhalt einer Genehmigung schlecht? Fehlt die Zeit oder wird der Aufwand gescheut? Dann muss dies im Kaufpreis angemessen berücksichtigt und dem Käufer gegenüber offen und richtig kommuniziert werden. In der Regel weise ich bereits im Exposé auf solche oder ähnliche Besonderheiten hin.

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