Hier finden Sie die 5 wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten, wenn Sie den Wert einer Immobilie genauer bestimmen möchten.

1. Die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen, Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und privat-rechtlicher Bestimmungen wird vorausgesetzt.
Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit schließt ein Gutachter in der Regel diesbezüglich aus. Hierunter fallen in der Praxis sehr viele Dinge. Zumeist wird empfohlen, sich von den zuständigen Stellen und Behörden schriftliche Bestätigungen einzuholen. Ob dies möglich und praktikabel ist, ist ein anderes Thema. Der Gutachter gibt diesen Hinweis, da die Nichteinhaltung von Bestimmungen und Auflagen den Wert erheblich beeinflusst.

Möchten Sie den Wert der Immobilie genauer einschätzen? Klären Sie bestehende Unsicherheiten.

2. Die rechtliche Zulässigkeit der Bebauung wurde nicht geprüft.
Schauen Sie insbesondere bei älteren Häusern und bei Objekten mit einem oder mehreren Anbauten genauer hin. Warum prüft der Wertgutachter nicht die baurechtliche Zulässigkeit? Er wird dies nur tun, wenn es Gegenstand seines Auftrages ist. Es ist mehr Arbeit und es kostet mehr. Alle Pläne inklusive Bauabnahme müssen mit dem tatsächlich vorhandenen Gebäudebestand abgeglichen und nachgemessen werden. Wenn keine Pläne und keine Bauabnahmebescheinigung vorhanden sind, lässt es sich nicht prüfen. Besser und sicherer ist es, sich die Pläne zu beschaffen und mit der vorhandenen Bebauung abzugleichen. Es gibt auch genehmigungsfreie Um- und Anbauten an Immobilien. Klären Sie dies mit dem zuständigen Bauamt.

Im schlimmsten Fall ist die Bebauung nicht zulässig. Dies kann bedeuten, dass früher oder später ein Komplett- oder Teilabriss erfolgen muss. In einem solchen Fall ist das Haus oder Grundstück natürlich auch deutlich weniger Wert. Zwischen 'alles in Ordnung' und 'unzulässig' gibt es verschiedene Abstufungen. Oft besteht die Möglichkeit, sich eine fehlende Genehmigung im Nachgang zu beschaffen.

Es ist ein großer Unterschied, ob die Bebauung zulässig oder unzulässig ist. Deshalb wird beim Notar im Kaufvertrag dazu auch eine Aussage getroffen. Als Verkäufer sollten Sie absolut sicher sein, wenn Sie die baurechtliche Zulässigkeit zusichern. Im Zweifel treffen Sie besser die Aussage, dass Sie keine Aussage zur baurechtlichen Zulässigkeit abgeben können. Ein Grund dafür kann sein, dass trotz Recherche keine Bauunterlagen mehr vorhanden oder auffindbar sind.

3. Baukonstruktion, Baustoffe, eventuelle Baumängel und Bauschäden werden in einem normalen Wertgutachten so gut wie nie geprüft.
Darüber sollten Sie sich im Klaren sein. Technische Untersuchungen werden auch nicht vorgenommen. In der Regel wird vorausgesetzt, dass alles in Ordnung ist. Nur offensichtliche Schäden werden berücksichtigt. Wenn Zweifel oder Unklarheiten bestehen, beauftragen Sie einen Bausachverständigen oder Sachverständigen für Baumängel und Bauschäden mit einer näheren Überprüfung.

Je älter ein Gebäude ist, umso wichtiger kann jedoch eine Untersuchung der baulichen Substanz sein. Umfang und Kosten notwendiger Maßnahmen werden von Käufern zudem oft unterschätzt. Als Verkäufer haften Sie in der Regel nur für Ihnen bekannte versteckte Mängel.

4. Vorhandene Pläne und Berechnungen werden nicht nachgemessen und nicht neu berechnet.
Die meisten Gutachten setzen voraus, dass Bauunterlagen wie Zeichnungen, Wohnflächen- und die Berechnung des umbauten Raumes korrekt sind. Das bedeutet, dass sie mit den Originalunterlagen und der Realität übereinstimmen. Dies wird, wenn überhaupt, nur stichprobenartig geprüft.

Prüfen Sie dies als Eigentümer oder Käufer einer Immobilie nach. Dazu müssen als Erstes natürlich die Unterlagen vollständig vorliegen. Im Kaufvertrag übernimmt der Verkäufer in der Regel keine Gewähr für bestimmte Größen oder Eigenschaften der Immobilie. Die finanzierende Bank des Käufers beschäftigt sich jedoch näher mit diesem Thema, weshalb die Angaben stimmen sollten.

5. Es wurde kein Schadstoffgutachten für den Boden, die Bausubstanz oder die Raumluft erstellt.
Dieser Punkt wird in der heutigen Zeit immer wichtiger. Gerade bei Gewerbeobjekten können oft Altlasten vermutet werden. Bei Baugrundstücken wird der Boden vor der Bebauung immer auf seine Beschaffenheit und Tragfähigkeit untersucht. Viele lassen dann direkt auch eine Schadstoffanalyse anfertigen.

Bei älteren Häusern, wurden besonders ab den 60-er Jahren viele Baumaterialien eingesetzt, die heute nicht mehr zulässig sind. Bei vielen Fertighäusern aus den 70-er Jahren ist der Schadstoffgehalt in der Raumluft ein ausschlaggebende Thema, was den Immobilienwert angeht. Das Ergebnis eines Raumluftgutachtens hat dann einen wesentlichen Einfluss auf den Wert des Hauses.