Die Zinsfestschreibung bei Ihrer Baufinanzierung

Die Zinsfestschreibung oder auch Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz Ihres Darlehens festgeschrieben ist. Das ist sowohl für Sie, als auch für das Finanzierungsinstitut bindend. Das bedeutet, egal ob in diesem Zeitraum die Zinsen steigen oder fallen, die Rate Ihres Darlehens bleibt gleich.

Die Zinsfestschreibung schützt Sie vor steigenden Zinsen. Die Bank wird vor fallenden Zinsen und niedrigeren Erträgen geschützt. Das bedeutet jedoch auch, dass Sie in dieser Zeit, keine Möglichkeit haben, das Darlehen vorher zurückzuzahlen. Es sei denn, die Möglichkeit für Sondertilgungen wurde ausdrücklich vertraglich festgehalten.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, muss die Bank der Rückzahlung des Darlehens zustimmen. Wenn Sie sich noch in der Zinsfestschreibungszeit befinden, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen. Dies ist, vereinfacht ausgedrückt, der entgangene Gewinn bis zum Ende der Zinsfestschreibung.

Davon unabhängig, steht Ihnen 10 Jahre nach Vollauszahlung Ihres Darlehens laut §489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Sonderkündigungsrecht zu. Dies umfasst sowohl Voll- als auch Teilkündigungen oder Rückzahlungen Ihres Darlehens. Eine 6-monatige Kündigungsfrist müssen Sie zusätzlich einhalten.

Die Zinsfestschreibung oder Sollzinsbindung wird nach Jahren oder Monaten angegeben. Gängige Laufzeiten sind 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Je nach Institut und Finanzierungszweck gibt es auch kürzere Laufzeiten, wie 1, 2, 3 oder 4 Jahre, was gleichbedeutend mit 12, 24, 36 und 48 Monaten ist.

Die Standardzinsfestschreibung bei einer Baufinanzierung ist 10 Jahre oder 120 Monate. Danach folgen in der Kundenbeliebtheit 15 Jahre, beziehungsweise 180 Monate Sollzinsbindung. Bei der Baufinanzierung spricht man von einem Volltilgerdarlehen, wenn das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung getilgt ist. Dies ist gerade bei hohen Darlehenssummen in der Praxis eher selten der Fall.

Wenn eine längere Gesamtlaufzeit vereinbart wurde, verbleibt nach dem Auslauf der Zinsfestschreibung eine Restschuld. Diese Restschuld wird innerhalb der noch verbleibenden Darlehenslaufzeit weiter finanziert. Das Zinsniveau in der Zukunft bestimmt den Zinssatz und die Höhe der Rate der Anschlussfinanzierung.

Beim Privatkredit ist die Zinsfestschreibung in der Regel mit der Gesamtlaufzeit des Darlehens identisch. Dort finden Sie oft kleinere Laufzeiten, wie 12, 24, 36, 48, 60, 72 oder 84 Monate. Mittlerweile gibt es aber auch viele Banken, die Privatkredit mit einer Laufzeit von bis zu 120 Monaten anbieten. Gerade in Verbindung mit einer Immobilienfinanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital gibt es auch Laufzeiten von 20 Jahren.

Das Gegenteil von Darlehen mit einem gebundenen Zinssatz sind variable Darlehen. Hier kann das Darlehen jederzeit zurückgezahlt werden. Die Zinsen und damit auch die monatlichen Raten sind ebenso variabel und passen sich der Marktsituation an.

Je länger die Zinsfestschreibung ist, umso höher sind in der Regel die Zinsen Ihres Darlehens. Wenn sich zusätzlich noch die Gesamtlaufzeit verlängert, können die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung deutlich steigen.

Ein Darlehen mit kurzer Zinsbindung verteuert sich bei steigenden Zinsen beim Auslauf der Zinsfestschreibung deutlich. Dies hat insbesondere in der Vergangenheit in Hochzinsphasen, schon zu vielen Zahlungsunfähigkeiten und Zwangsversteigerungen geführt. Zuletzt was dies Ende der 70-er Jahre und Anfang der 80-er Jahre in Deutschland der Fall. Immer mehr Hauseigentümer konnten die steigenden Raten Ihrer Baufinanzierung finanziell nicht mehr verkraften. Gleichzeitig fielen durch die höheren Zinsen und das größer werdende Angebote am Immobilienmarkt die Preise für Häuser und Wohnungen. Viele Immobilienbesitzer verloren Ihr Haus, nicht jedoch den dazugehörigen Kredit.

Es gibt Finanzierungslösungen, bei denen die monatliche Belastung über den gesamten Zeitraum der Finanzierung abgesichert ist. Das ist die sicherste Lösung für Ihre Immobilienfinanzierung.

Die Zinsfestschreibung beginnt in der Regel nach Abschluss des Darlehensvertrages zu laufen. Wenn das Darlehen von Ihnen erst zu einem späteren Zeitpunkt abgerufen wird, können hier Verschiebungen eintreten. Die Rückzahlung, sprich Tilgung einer Baufinanzierung erfolgt erst nach Vollauszahlung des Darlehens. Vorher werden von der Bank nur die Zinsen für bereits abgerufene Auszahlungsbeträge in Rechnung gestellt. Wenn die Vollauszahlung möglicherweise ein Jahr auf sich warten lässt, beginnt die Tilgung auch ein Jahr später. Dann ist schon ein Jahr der Zinsfestschreibung abgelaufen.

Es empfiehlt sich daher genau für Sie abzuwägen, wie viel Sicherheit Sie für Ihr Darlehen benötigen oder wünschen. Dies hängt von Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis, Ihrer finanziellen, beruflichen und privaten Situation ab. Je niedriger und riskanter sich Ihre Einkommens- und Vermögenssituation darstellt, umso eher sollten Sie zu einer langfristigen Zinsfestschreibung greifen.