4-Familienhaus mit freier Luxuswohnung im EG, Doppelgarage und Garten in ruhiger Lage von Nörvenich
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Wichtiger Hinweis & Ablauf für Interessenten
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Attraktive steuerliche Vorteile für Eigennutzer & Kapitalanleger
Die Immobilie liegt im Sanierungsgebiet des Masterplans von Nörvenich. Bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen profitieren Sie von erheblichen steuerlichen Vorteilen, je nachdem, wie Sie das Objekt nutzen.
Option 1: Teilweise Eigennutzung & Teilvermietung
Nutzen Sie beispielsweise die große Wohnung selbst und vermieten Sie die restlichen 3 Einheiten. Sie profitieren dann bei Modernisierungen gleich doppelt durch die Sanierungs-AfA für die Modernisierungskosten der vermieteten Einheiten und durch die speziellen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für die Sanierungskosten Ihres eigenen Wohnraums.
Option 2: Vollständige Kapitalanlage
Wenn Sie alle 4 Wohnungen komplett vermieten, können Sie die Sanierungs-AfA für das gesamte Gebäude als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Genauere Informationen dazu erhalten Sie bei der Gemeinde Nörvenich, Ihrem Steuerberater oder vorab unter folgendem Link:
https://www.noervenich.de/aktuelles/masterplan.php
Aufteilung & Mietverhältnisse
Luxuriöse Hauptwohnung im Erdgeschoss (bezugsfrei):
Im Erdgeschoss befindet sich eine großzügige und luxuriöse Wohnung mit 260 m² Wohnfläche (gemäß aktuellem Aufmaß). Sie hat 5 Zimmer, Küche, Diele, Flur, 2 Bäder, Hauswirtschaftsraum, einen beheizten Wintergarten, zwei Terrassen und einen Garten. Hinzu kommt eine geräumige Doppelgarage mit Abstellraum und direkt angrenzendem Gartenhaus. Der Wohnung sind zusätzlich noch 2 Räume, ein Bad und eine Küche im Keller zugeordnet. Die Kellerräume sind in der Wohnfläche nicht berücksichtigt. Die Luxuswohnung kann nach Zahlung des Kaufpreises sofort selbst genutzt oder zu aktuellen Preisen vermietet werden.
Zwei Wohnungen im ausgebauten Dachgeschoss (vermietet):
Das Dachgeschoss ist in 2 Wohnungen mit rund 110 und 73 m² aufgeteilt. Die große Wohnung hat 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad und einen Balkon. Die kleinere Wohnung ist in 2 Zimmer, Küche, Diele, Bad und Balkon unterteilt. Der Zugang zu den Wohnungen erfolgt über einen separaten Eingang mit eigenem Treppenhaus.
Wohnung im Souterrain / Kellergeschoss (vermietet):
Im Souterrain befindet sich eine Wohnung mit 72 m² Wohnfläche. Sie ist aufgeteilt in einen großen Wohnraum mit einer Unterteilung des Schlafbereichs, Küche, Diele, Bad und 2 Abstellräume.
Die Kaltmieten betragen aktuell insgesamt 2240 Euro im Monat. Den Mietern wurde eine Mindestmietzeit bis zum 30.3. bzw. 30.4.2029 zugesichert.
Parkplätze
Zu den vermieteten Wohnungen gehört jeweils ein Pkw-Außenstellplatz (insgesamt 3 Außenstellplätze).
Nordterrasse
Aktuell wird die überdachte Nordterrasse von den Mietern gemeinschaftlich genutzt. Obwohl diese Terrasse laut Vermessung der Erdgeschosswohnung zugeordnet ist (Gesamtfläche des Hauses: 516,03 m²), wird die Immobilie wegen dieser Nutzungsvariante nur mit einer Gesamtwohnfläche von zirka 500 m² angeboten. Die gemeinschaftliche Nutzung der Nordterrasse wurde im Mietvertrag jedoch nicht zugesichert. Auch in der Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde die Nordterrasse der Wohnung im Erdgeschoss zugeordnet.
Bauhistorie & Rechtliche Sicherheit
Die Planung des freistehenden Wohnhauses begann 1997. Im Bau- und Planungsverlauf wurden einige Änderungen vorgenommen. Die Immobilie wurde massiv als Mehrfamilienhaus mit einer Doppelgarage und 3 weiteren Pkw-Stellplätzen errichtet. Das Datum der tatsächlichen Fertigstellung ist unbekannt. Es wird frühestens auf 1998 geschätzt.
Im Jahr 2026 wurde die Wohnung im Keller / Souterrain nachträglich legalisiert. Zuvor wurde die Immobilie nur als 3-Familienhaus beim Bauamt geführt. Zusätzlich erhielten die Eigentümer eine offizielle Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das ist eine Voraussetzung, um die 4 Wohnungen in Eigentumswohnungen aufzuteilen.
Highlights auf einen Blick
- 4 separate Wohnungen mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
- geräumige Doppelgarage mit Abstellraum
- 3 Außenstellplätze
- diverse zusätzliche Räume plus Küche und Bad im Keller-
- Spitzboden als Kellerersatz und Abstellfläche
Dach & Fassade
Das Gebäude besticht durch eine gepflegte Klinkerfassade und ein klassisches Satteldach. Der Dachüberstand mit Holzverkleidung schützt die Fassade vor Witterungseinflüssen. Das verleiht dem Haus einen zeitlos hochwertigen und soliden Charakter.
Luxuswohnung im Erdgeschoss
Die repräsentative Erdgeschosswohnung besticht durch ihr außergewöhnlich großzügiges Flächenangebot. Sie verfügt unter anderem über einen beheizten Wintergarten mit etwa 42,6 m² und eine zirka 57,9 m² große Terrasse zum Garten.
Vom Wintergarten führt eine Tür mit direktem Zugang zur nebenstehenden Doppelgarage und eine Tür zum davorliegenden repräsentativen breiten Innenhof.
Die Doppelgarage verfügt über ein breites elektrisch gesteuertes Sektionaltor und einen dahinter liegenden integrierten Abstellraum. Hinter der Garage steht ein zirka 24 m² großes Gartenhaus mit Zugang und großer Fensterfront zum Garten. Über eine weitere Tür ist das Gartenhaus direkt mit der vorderen Garage verbunden.
Von der Wohnung führt ein eigener Zugang im Haus zu den zugeordneten Räumen im Keller mit Bad und Küche sowie dem Heizungsraum.
Die Wände der 2 Bäder und des Gäste-WCs im Erdgeschoss sind raumhoch mit Bordüren gefliest. Sie haben jeweils ein Fenster und werden auch über die Fußbodenheizung beheizt. Das Masterbad ist mit einer hochwertigen Whirlpool-Wanne und einer bodengleichen Wellnessdusche mit integriertem Seitenbrause-Massagesystem ausgestattet.
Heizung der Wohnungen im Erdgeschoss & Souterrain
Die Hauptwohnung im Erdgeschoss und die Wohnung im Souterrain haben eine Fußbodenheizung. In den anderen Räumen im Keller befinden sich überwiegend normale Heizkörper. Die Wohnungen und Kellerräume werden gemeinschaftlich über eine Gasheizung mit Niedertemperaturtechnik beheizt. Es ist eine Buderus G 134 X-22 aus dem Jahr 1998 mit dazugehörigem Warmwasserspeicher.
Heizung der Wohnungen im Obergeschoss
Die 2 oberen Wohnungen verfügen jeweils über separate Gasetagenheizungen. Es sind moderne Vaillant Geräte mit hocheffizienter Brennwerttechnik aus 2024. Die Anlagen entsprechen modernen Energiestandards und sind bereits für eine zukünftige Beimischung von Wasserstoff vorbereitet (H2 Ready).
Wasser- & Wärmeverbrauch / Nebenkostenabrechnung
Im Heizungskeller befinden sich 3 Gas- und 3 Wasserzähler. Zur weiteren Aufteilung des Verbrauchs sind gemietete Wärme-, Warmwasser- und Kaltwasserzähler installiert. Die Datenübertragung dieser zusätzlichen Zähler erfolgt zeitgemäß per Funk. Ein beauftragter Fachbetrieb erstellt die jährliche Abrechnung der Nebenkosten. Das bietet Ihnen maximalen Komfort und Rechtssicherheit.
Fenster
Im Haus sind weiße Kunststofffenster mit Isolierverglasung eingebaut. Die Rollläden der Wohnungen im Erdgeschoss und im Souterrain werden elektrisch betrieben. In den 2 Wohnungen im ausgebauten Dachgeschoss befinden sich an einigen Fenstern manuelle Rollläden.
Böden
In der Luxuswohnung im Erdgeschoss sorgt ein polierter Natursteinboden aus edlem Granit für ein exklusives Ambiente. Die Garage mit dem Abstellraum und der größte Teil des Kellers sind gefliest. Das Bad und Teile des Flurs im Keller sind mit einem Boden aus Kunstharz ausgestattet. Der Boden des Gartenhauses ist mit Steinplatten ausgelegt. Die vermieteten Wohnungen sind komplett gefliest.
Lage & Umgebung
Der Ort, eine attraktive und bezahlbare Wohnalternative für Köln-Pendler:
Nörvenich liegt im erweiterten Einzugsgebiet der Metropole Köln. Die Gemeinde gehört zum Kreis Düren in Nordrhein-Westfalen und grenzt direkt an den Rhein-Erft-Kreis. Die Gemeinde Nörvenich hat rund 12.000 Einwohner, während auf den Hauptort selbst etwa 4.200 Einwohner entfallen.
Optimale Wohnlage:
Das 4-Familienhaus liegt in Nörvenich am Ende einer Sackgasse in einem guten, ruhigen Wohngebiet. Dies garantiert maximale Privatsphäre und Lebensqualität für die Bewohner des Hauses.
Exklusive Ruhe:
Der Wintergarten, die Hauptterrasse und der Garten der großzügigen Wohnung im Erdgeschoss sind westlich ausgerichtet. Die Grundstücke der direkten Nachbarn nach Westen und Norden fallen um mehrere Meter ab. Zur Südseite wird der Garten durch die Garage mit dem Gartenhaus begrenzt. Dadurch ist der Garten von außen nahezu uneinsehbar.
Von der Terrasse sehen Sie nur Bäume, Sträucher, das Feld und die Dächer weiter entfernt liegender Häuser. Sie genießen eine weitläufige und unverbaubare Aussicht sowie eine hohe Privatsphäre. Lediglich aus der direkt darüber liegenden Wohnung und, je nach Gestaltung der Bepflanzung, der Wohnung im Souterrain ist ein Einblick möglich.
Infrastruktur & Lebensqualität
Alltagskomfort vor der Tür:
In Nörvenich finden Sie viele Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Das sind 4 Kindergärten und Tagesstätten sowie eine Grundschule. Einzelhandel, Ärzte, Apotheken, Gastronomie und Banken im Ortskern von Nörvenich sind in wenigen Minuten erreichbar und sichern eine erstklassige Nahversorgung. Im Ort gibt es ein modernes Gewerbegebiet mit mehreren Supermärkten, Discountern und Fachgeschäften für den täglichen Bedarf. Weiterführende Schulen stehen im nahen Erftstadt, Kerpen oder Düren zur Verfügung.
Idyllische Lage & Natur:
Durch die Gemeinde Nörvenich fließt der idyllische Neffelbach. Die flache bis sanft hügelige Landschaft der Börde lädt zu ausgiebigen Radtouren und Wanderungen ein. Unweit im Rurtal locken zudem beeindruckende Buntsandsteinklippen Outdoor-Begeisterte an.
Besonders beliebt ist die Tälerroute Neffelbach. Sie verbindet auf rund 59 Kilometern den Erft-Radweg mit dem Rur-Ufer-Radweg. Auch Touren zum nahegelegenen Neffelsee bei Zülpich sind landschaftlich reizvoll.
Nur wenige Gehminuten vom Haus entfernt laden der historische Schlosspark, der neue Marktplatz, Burg, und Baudenkmäler zum Spazieren und Verweilen ein. Weitere entspannte Routen für Fußgänger bieten der ruhige Neffelbach-Talweg sowie Wanderwege im Nörvenicher Wald.
Sport & Freizeit:
Der Hauptort Nörvenich hat zusätzlich zu Spielplätzen und einem Fußballplatz auch einen eigenen Tennisplatz.
Verschiedene Vereine bieten ein breites Sport- und Freizeitangebot. Dies sind unter anderem Jugend- und Seniorenfußball, Tennis, Badminton, Tischtennis, Kinder- und Erlebnisturnen sowie Gesundheitssport und Gymnastik.
Jugendlichen und Sportbegeisterten steht eine Skaterbahn sowie eine Anlage für Streetball zur Verfügung. Für Kinder liegt das Bubenheimer Spieleland nur wenige Kilometer entfernt.
Fitness & Wellness:
Im Gesundheitszentrum Nörvenich gibt es moderne Trainingsflächen, ein großes Kursangebot von morgens bis abends sowie eine eigene Saunaanlage zur Regeneration.
Hohe Attraktivität für Mieter und Käufer:
Die Kombination aus ruhiger, sicherer Umgebung und der Nähe zu Kindergärten und Schulen macht das Objekt zu einer begehrten Adresse auf dem Miet- und Immobilienmarkt. Hinzu kommt die Nähe zu Köln und Bonn. Dort müssen für vergleichbare Objekte deutlich höhere Kaufpreise und Mieten gezahlt werden.
Anbindung & Mobilität
Perfekt für anspruchsvolle Pendler:
Über die B477 und B55 sowie die Autobahnen A1, A4 und A61 sind die Wirtschaftszentren Köln, Aachen, Bonn und das Ruhrgebiet hervorragend erreichbar. Das ist ideal für die künftigen Bewohner der Luxuswohnung.
Flexibler Nahverkehr:
Mehrere Bushaltestellen liegen in direkter Nähe des Hauses. Sie bieten eine reibungslose Anbindung an die Kreisstadt Düren.
Wege und Fahrzeiten:
Bushaltestelle: In 1 Gehminute erreichbar.
Einkaufen: Aldi-Süd-Markt ca. 1 Kilometer entfernt.
Entfernungen: Erftstadt-Lechenich ca. 10 km, Düren ca. 15 km.
Fahrzeiten: A61 in ca. 15 Minuten, Kölner Innenstadt in ca. 40 Minuten.
Weitere Informationen und Eindrücke von Nörvenich erhalten Sie unter:
https://www.juergendidi.de/immobilie-kaufen-finanzieren-noervenich
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1. Senden Sie mir bitte eine schriftliche Anfrage mit Ihren vollständigen Kontaktdaten zu.
2. Für eine schnelle Bearbeitung und zur Absprache von Terminen kontaktieren Sie mich bitte zusätzlich telefonisch unter 0173 / 5658725.
Sofern Sie mich nicht direkt erreichen, rufe ich Sie zeitnah zurück. Rein schriftliche Anfragen können aus zeitlichen Gründen oft nur spät oder gar nicht beantwortet werden.
Bilder und Grundrisse
Sämtliche Bilder und die aktuellen Grundrisse können Sie über die folgende Seite einsehen und abrufen:
https://www.juergendidi.de/Noervenich/4-Familienhaus-mit-freier-Luxuswohnung-im-EG-Doppelgarage-und-Garten-in-ruhiger-Lage-von-Noervenich-obj-13194.html
Wichtige Hinweise zum Angebot
Angaben und Unterlagen:
Alle Objektdaten sowie Pläne und Unterlagen stammen vom Verkäufer oder von Dritten. Ich habe diese Angaben nicht im Einzelnen auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit geprüft und gebe sie lediglich als Bote weiter. Es obliegt Ihnen als Kaufinteressent, die Informationen vor Vertragsschluss selbst zu überprüfen.
Zwischenverkauf und Irrtümer:
Zwischenverkauf, Änderungen und Irrtümer hinsichtlich des Angebotes bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Haftungsbegrenzung:
Meine Haftung als Makler ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Für einfache Fahrlässigkeit hafte ich nur bei der Verletzung wesentlicher Vertragspflichten, begrenzt auf den vorhersehbaren, vertragstypischen Schaden. Die Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit bleibt hiervon unberührt.
Zustand & Gewährleistung:
Die Immobilie wird im rechtlichen Sinne 'gekauft wie gesehen'. Der Verkäufer schließt die Haftung für Sachmängel am Grundstück, an Gebäuden sowie an mitverkauften beweglichen Gegenständen aus, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Es wird empfohlen, wesentliche Eigenschaften oder Zusicherungen explizit in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen zu lassen. Der Haftungsausschluss gilt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Bauunterlagen & Baurecht:
Im Planungs- und Bauverlauf der Immobilie wurden diverse Änderungen vorgenommen. Es liegen Bauunterlagen von 1998 bis 2000 und aus 2026 für die Nachgenehmigung der Wohnung im Souterrain vor.
Weitere Unterlagen konnten weder im Bauaktenarchiv des Kreises noch bei der Gemeinde und auch nicht bei den jetzigen Eigentümern gefunden werden.
Zur baurechtlichen Zulässigkeit über die vorliegenden Unterlagen hinaus kann der Verkäufer keine Aussage treffen. Dies betrifft insbesondere eine kleine Dachgaube zur Nordseite der 3-Zimmer-Wohnung, das Gartenhaus hinter der Garage und die Höhe der Überdachung der Nordterrasse.
Aufmaß:
Ein externer Dienstleister erstellte mit einem 3D-Laserscanning ein aktuelles Aufmaß. Ein Architekturbüro erstellte eine aktuelle Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung WoFlV und neue Grundrisse. Die Gesamtsumme der Wohnfläche des Hauses beträgt insgesamt 516,03 m².
Der beheizte Wintergarten mit Fußbodenheizung ist zu 100 % in der Wohnfläche berücksichtigt und die Fläche der nicht überdachten Terrasse sowie die Balkone im Dachgeschoss mit 25 %.
Verkauf:
Bei mehreren Käufern verkaufen die Eigentümer grundsätzlich an denjenigen, der den höchsten Kaufpreis zahlt. Die Finanzierung des Kaufpreises und die Abwicklung des Kaufs müssen gesichert sein. Die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten trägt der Käufer.
Nutzung und Übergabe:
Die Immobilie kann nach Kaufpreiszahlung übernommen werden. Die große Wohnung im Erdgeschoss mit der Doppelgarage ist frei. Sie kann nach Zahlung des Kaufpreises sofort selbst genutzt oder zu aktuellen Preisen vermietet werden. Die 2 Wohnungen im Obergeschoss und die Wohnung im Souterrain sind vermietet. Es bestehen keine Mietrückstände oder Streitigkeiten mit den Mietern.
Besichtigung und Finanzierung:
Bitte haben Sie Verständnis, dass ich vor der Besichtigung eine Vorauswahl hinsichtlich der Bonität und finanziellen Machbarkeit treffen muss. Ich benötige von Ihnen eine vorläufige allgemeine Bestätigung für eine Finanzierung oder einen Kapitalnachweis in Höhe des Kaufpreises. Bitte berücksichtigen Sie auch die Kaufnebenkosten und Kosten für von Ihnen gewünschte Modernisierungen. Erfahrungsgemäß benötigen Sie für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses 30 % Eigenkapital oder entsprechende Zusatzsicherheiten.
Profitieren Sie bei der Finanzierung von meinem Netzwerk:
Als ungebundener und freier Finanzierungsexperte vergleiche ich für Sie die Konditionen von über 400 Kreditinstituten, Versicherungen und Bausparkassen.
Gerne erstelle ich Ihnen bei guter Bonität kurzfristig eine Finanzierungsbestätigung, die Ihnen beim Verkäufer den entscheidenden Vorsprung verschaffen kann. So erhalten Sie Objekt und Finanzierung professionell aus einer Hand.
Sprechen Sie mich an oder informieren Sie sich näher unter:
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https://www.juergendidi.de/Baufinanzierung.htm
Immobilienverkauf:
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen?
Ich stehe Ihnen gerne für ein Gespräch zur Verfügung. Sie erreichen mich am besten unter 0173 / 565 87 25 oder informieren Sie sich näher unter:
https://www.juergendidi.de/sicherer-Immobilienverkauf-nach-Plan.htm
Ansprechpartner
Mobil: 0173/5658725
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Rufen Sie mich bitte immer an, auch wenn Sie mir eine E-Mail senden.
Energieausweis (Bedarfsausweis)
133,50 kWh / (m²*a) Endenergiebedarf 
133,50 kWh / (m²*a) Endenergiebedarf 133,50 kWh / (m²*a) Endenergiebedarf 
Weitere Informationen
| Wesentlicher Energieträger | Gas |
| Energieausweis Ausstelldatum | 2026-04-22 |
| Energieausweis gültig bis | 21.04.2036 |
| Energieausweis Jahrgang | ab dem 1.5.2014 |
| Energieausweis Werteklasse | E |
| Energieausweis Baujahr | 1998 |
| Energieausweis Gebäudeart | Wohngebäude |
| Befeuerung | Gas |
Objektanfrage
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